0次浏览 发布时间：2025-04-12 19:09:00
来源：【龙虎网】
4月的南京春意盎然，位于鼓楼区中央门街道的芦席营82号小区也迎来一个别样的春天：小区更新即将启动二次居民意见征询。这个建于上世纪50年代的国营720厂职工“筒子楼”，房屋早已斑驳，电线空中缠绕。
就是这样一个典型的“老破小”，在2025年成为南京城市更新的焦点——长江电子信息产业集团旗下子公司南京长江科技园宣布，自主投资推进芦席营82号自管公房更新，打造南京首个“国企主导、零碳示范”的居住类更新项目。
昔日主城“老破小”何以变身“未来社区”？答案藏在政府、居民、市场合力共谱民生画卷的底层逻辑中。
70多岁高龄房迎“新生”
一场企业的自我革命
以前上厕所要跑到公共卫生间，冬天也常遇到水管冻裂。这是在芦席营82号住了几十年老职工曾经的生活。这片占地仅8318平方米的小区，承载着国营720厂三代职工的集体记忆，却也因建筑老化，存在消防安全隐患。
令人意外的是，此次推动更新的主体并非政府，而是产权单位长江电子集团。“我们此次更新是先拆后建，拟新建面积15324平方米，较原来增加5743平方米。1000多万元的建设成本全是自掏腰包。”南京长江科技园法人代表尤建仁坦言，“住在这儿的居民90%以上都是我们的老职工，作为国企，我们不能只算经济账。”
几经打磨、多方考证下，该小区更新的创新路径浮出水面——自主更新：企业承担全部建安成本及土地出让金。更难得的是，企业还无偿配建了698平方米社区服务用房，同时还计划对已房改的东侧小区进行深度出新。芦席营82号小区更新后不仅能够住得安全，还能用上新能源。据悉，这一更新项目已与宁德时代等企业接洽，计划打造光储充一体化设施，将这个老小区打造成低碳社区样板。
“这标志着国企实现从‘房东’向‘城市运营商’的转型。”鼓楼区建设局相关负责人这样说。
螺蛳壳里做道场
破解老城更新的“三元方程”
从2021年开始酝酿，为了让小区居民的房子更安全，让大家的生活更便利、让小区更美好，尤建仁前前后后不知跑了多少趟。然而，要让这个老小区焕发新生，让居民幸福感“旧地升温”，并非易事。
在常态化机制下，为加快试点探索，鼓楼区基于实操制定了区级政策文件，并开展了全区城市更新专项培训会，同时还精心编制专项规划整合要素资源，193个项目纳入城市更新资源项目库。多措并举中，芦席营82号小区更新的“三元方程”终于破题：
更新前产权在企业，更新后如何将产权给居民？面对复杂的产权，政府多部门协调处理，提请市级相关部门多次专题研究，产权的“死结”变成了“活棋”：通过“承租权转产权”的创新设计，既保障了居民权益，又破解了历史遗留问题。
日照是另一大问题，因建筑间距不足，设计团队通过“错层退台”布局，确保每户日照不劣化，容积率拟申请从1.1提升至2.0。“可以说容积率翻了近一倍，这相当于在螺蛳壳里雕花。”
资金的平衡同样值得关注。对于这次“亏本更新”，长江科技园相关负责人介绍，在“建一还一”模式下，每户居民的住房面积都有所增加，新增面积则按周边房价由居民购买。这样，增量面积出售收益与建设费用进行对冲，形成了资金闭环。
在光伏屋顶下喝喝茶，看社区绽放的“文明花”，在共享花园里散散步……预计2027年底，这里的居民将过上近悦远来的新生活。而在此次更新中，更新以外的“溢出”效应也将进一步放大：随着后期科创小区的打造，“长江系”的品牌将得到增值；新能源业务借此落地老城，也实打实地促进了产业链的延伸。
从“82号样本”到“鼓楼范本”
多维打造更新实验区“幸福标杆”
此前，鼓楼区率先提出“城市更新实验区”这一理念，并成功被授牌为“南京市城市更新实验区”。不难看到，在此次更新中，政府-市场-居民协同下的城市可持续更新生态正初显成效。而这一项目的自主更新，正是鼓楼区打造更新实验区标杆的生动缩影。
在这个聚集了南京40%历史建筑的城区，一场“政府引导、市场运作、公众参与”的更新革命正在深化。一套独具特色的更新体系已然成型：
在“1+1+X+N”的创新机制下，“1”个专班统筹——区城市更新专班破解跨部门协调难题；“1”个国企平台——房产集团、长江科技园等专业化运作；“X”个街道协同——“X”个更新街道和板块的联合推进；“N”个主体参与——居民议事会、社区营造师全程介入方案设计，多方合力深度凝聚，全域动能全力激活。
此外,分类更新的“四种疗法”更是独具特色。得益于“康复式”疗法，红创Park一期、金智里数智健康创新园等园区完成自主更新改造，实现了载体功能转型升级，沉睡资源被激活；在“针灸式”疗法下，回龙桥市民广场、南大周边的金银街和陶谷新村等广场道路完成改造提升，活力尽显；通过“缝合式”诊疗，湛江路地块商办转住宅出让，闲置土地盘活；通过“手术式”治疗，虎踞北路4号5幢完成危房翻建，正在推动城河村项目城市更新，消除危房隐患……
城市更新关乎历史、文化、生态与人，不是简单的拆旧建新。在城市更新中鼓楼区兼顾老与新的交融，在传承文脉中让“工业锈带”变“文化秀场”，让一个个老小区充满“鼓楼范”。文化复兴、产业复兴、空间复兴，正成为南京历史建筑与现代城市融合共生的鼓楼典范。
2025年，鼓楼区计划重点推进28个项目，纳入省、市城市更新试点和计划的项目共13个。目前，城河村项目腾迁进场；101明潮里焕新全业态商办街区；水木秦淮艺术公园二期已进入建设扫尾阶段，计划今年对外开放；新华大厦更新改造项目也在加紧施工推进；中央北路滨江风光带观江平台已主体完工。
未来鼓楼区将深化政策研究，系统性破题城市更新的堵点痛点，共识寻找、机制赋能、利益共生、资金平衡、风险闭环等一套组合安排，努力为老旧城区“再中心化”探索“全链条”参考样本。
（龙虎网记者于倩报道 图片由鼓楼区建设局提供）
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